baugruppe.cz
Praha se intenzivně zabývá bydlením na principu baugruppe. Více informací, včetně kontaktu pro případné zájemce, najdete níže v tiskové zprávě. Poděkování patří hlavně Pavlovi Zelenkovi, předsedovi Výboru pro bydlení ZHMP.
Praha nabídne dostupné bydlení na principu baugruppe Vedení Prahy představilo další krok k řešení současné bytové krize. V hlavním městě by se již příští rok mohlo začít stavět podle konceptu „baugruppe“, který se osvědčil v Německu či Švýcarsku. „Udržitelná příroda je mnohodruhová. Je to i naše představa způsobu bytové výstavby ve městě. Podporujeme nejen soukromý developerský sektor, ale i alternativní způsoby stavění jako jsou spolky pro bydlení tzv. baugruppe, nebo bytová družstva. Baugruppe přináší do města aktivitu jednotlivých lidi a zpravidla zajímavou architektonickou kvalitu,“ říká náměstek primátora Petr Hlavaček. Jak bude spolkové bydlení vypadat? Město vytipuje nevyužívané pozemky, které dá k dispozici pro spolkovou výstavbu. Spolky založené buď přímo občany, nebo prostřednictvím profesionálního organizátora se o ně budou moci ucházet v soutěži, kde získají právo stavby a na vlastní náklady postaví bytový dům. Město v něm pak získá určitý počet bytů, v nichž může nabídnout bydlení potřebným profesím, jako jsou učitelé či policisté. Jedná se o nový model výstavby, který bude tvořit doplněk ke klasickým developerským projektům či družstevnímu bydlení. „Praha dlouho zaostávala za ostatními evropskými zeměmi, kde je obdoba spolkového bydlení běžným a oblíbeným lékem na bytovou krizi. Spolkové bydlení je totiž přínosné pro město a výhodné pro obyvatele. Praha takto zhodnotí městský pozemek, a navíc získá tolik potřebné byty. Členové spolku si vytvoří projekt podle svých představ, a ještě ušetří nemalé peníze, neboť neplatí marži developerovi. V kombinaci s výhodným financováním a prodlouženou dobou úvěru by splátka za 75m2 byt nepřesáhla deset tisíc korun měsíčně.“ vysvětluje Pavel Zelenka, Aktuální cena bytů se v Praze pohybuje v hladině okolo 110 000 Kč za m2. Spolkové bydlení lze podle analýz pořídit s řádově nižšími náklady – předpokládána částka by se měla pohybovat okolo 60 000 Kč za m2. Pro výstavbu spolkového bydlení má město aktuálně vytipováno osm lokalit (Ohradní, Bulovka, U Plynárny, Lipence, Závist, Zlíchov, Vysočanská, Perucká), další chce nalézt ve spolupráci s městskými částmi. Systém spolků je určen pro širokou skupinu lidí, zejména pro ty, kteří se chtějí na utváření vlastního bydlení aktivně podílet. Spolkové bydlení předpokládá, že část organizační práce mohou odvést právě budoucí majitelé. Díky tomu tak mohou dále snižovat náklady na pořízení bytu. Zároveň budou u projektu od jeho samého začátku a budou tak moci ovlivnit třeba i řešení dispozic svých bytů. „Město v každém projektu získá část bytů k vlastnímu využití, které bude pronajímat profesím nezbytným pro chod města jako jsou zdravotníci, učitelé či hasiči,“ plánuje radní pro bydlení Adam Zábranský. Důležitou součástí celého systému je financování. To je rozloženo na několik generací, a tak nezatěžuje neúměrně první generaci, která vlastní bydlení pořizuje. Na vývoji modelu financování město spolupracuje s Komerční bankou. Jaký finanční produkt zvolí, to bude záležet na samotných spolcích „Uvědomujeme si nutnost řešit bytové potřeby hlavního města a s ní spojenou nezbytnost nalezení cesty k dostupnému bydlení pro širší populaci. V rámci společných diskusí se zástupci magistrátu jsme poskytli expertízu a názor na to, co je z pohledu banky jako zástavního věřitele představitelné. Spolkové bydlení se totiž v určitých aspektech výrazně odlišuje od zavedených forem půjček, které banky běžně nabízejí. Zejména je to velmi dlouhá splatnost úvěru a nové způsoby pokrytí rizik na straně dlužníka. Dosavadní spolupráce s přípravným týmem a naše zkušenost s realizací nestandardních způsobů financování, jsou dobrým základem pro nalezení v tuzemsku jedinečného řešení, které podpoří reálnou životaschopnost tohoto záměru,“ uvedl David Formánek, člen představenstva Komerční banky. Do soutěže o možnost postavit dům se může přihlásit spolek, který splní městem předem stanovená pravidla. Město pak vybere takový spolek, který bude daným podmínkám vyhovovat nejlépe. Zájemci se mohu již nyní informovat na spolkyprobydleni@praha.eu
zdroj: https://www.lausanne.ch
Po delší době kdy jsme se zabývali studiem zahraničních příkladů baugruppe a družstevního stavění jsme objevili jeden šikovný nástroj. Jmenuje se právo stavby a architekt Lukáš Houser o tom napsal skvělý článek.
Právo stavby – co to je?
Na první pohled by se mohlo zdát, že jsme se jenom spletli a máme na mysli stavební povolení. Opak je ale pravdou, termín právo stavby odkazuje na konkrétní články Nového občanského zákoníku a v českém právním řádu existuje s přestávkou již od dob Rakouska-Uherska. Němci ho nazývají baurecht nebo erbaurecht, Francouzi droit de superficie, Anglosasové zase používají termín right to build. O co tedy jde?
Obecně platí, že stavba je součástí parcely, na které stojí. Proto nejde prodat dům samostatně bez pozemku. Tento princip znali ve svém zákoníku už Římané a nazývali jej superficie solo cedit. Díky tomuto principu je chráněno základní právo vlastnictví a zamezuje komukoliv postavit si stavbu na pozemku někoho jiného. S touto premisou nesouhlasili komunisté. Během jejich vlády byl princip superficie solo cedit potlačen, bylo prohlášeno, že „půda patří všem“ a v tu ránu si nikdo nebyl jistý, jestli na původně jím vlastněném pozemku najednou nevyroste JZD nebo panelák.
Zůstaňme tedy u toho, že pozemek a stavba jsou neodlučitelné, návrat dob „vlády lidu“ si nikdo z nás nepřeje. Co když chci svůj pozemek přece jen někomu poskytnout, aby z něj těžil, když na to jako vlastník nemám prostředky nebo kapacitu? Zákon pamatuje i na tyto případy a nabízí několik nástrojů jako pacht, nebo již zmiňované právo stavby. V praxi to vypadá tak, že vlastník pozemku a potencionální stavebník spolu uzavřou smlouvu na právo stavby na dobu maximálně 99 let. To umožní stavebníkovi „mít“ stavbu na pozemku někoho jiného. Nelze hovořit o vlastnění, jelikož je smlouva časově omezená, stavebník ale po dobu jejího trvání požívá stejná práva k pozemku jako jeho skutečný vlastník. Za to platí vlastníkovi pozemku pravidelnou rentu, jejíž výši si společně dohodnou. Po uplynutí oněch maximálně 99 let přejde pozemek i se všemi stavbami, které na něm stojí zpět do rukou vlastníka pozemku. Ten vyplatí stavebníka polovinou hodnoty stavby a může pak se svým pozemkem i získanou stavbou nakládat dle svého uvážení.
Tento právní nástroj se již v minulosti ukázal jako vhodný lék na bytovou krizi a proto je příhodné, že se do našeho prostředí opět navrací. Poskytuje totiž samosprávám skvělý nástroj jak stavět na obecních pozemcích, aniž by samy musely platit z veřejné pokladny. Samozřejmě za předpokladu, že ještě nějaké obecní pozemky mají k dispozici. Součástí smlouvy k právu stavby totiž může být celá řada podmínek, které musí stavebník splnit. Velkou inspirací v tomto ohledu pro nás můžou být země severně od Alp, především Německo a Švýcarsko, kde právo stavby běžně uplatňují. Města jako Lausanne, Ženeva, Mnichov nebo Hamburk prostřednictvím svých kanceláří pro rozvoj (obdobných jako pražský IPR) připravují městské pozemky pro bytovou výstavbu. Pro nové čtvrtě zpracují územní studii, která určí objemy zástavby a vymezí nové bloky. Na každý blok se potom soutěží investoři, kteří pozemky získají v režimu práva stavby. Nemusí je tedy kupovat, ale mají je dlouhodobě poskytnuté za úplatu. Součástí podmínek pro investory bývá omezení přeprodávání bytů, požadavky na promíšenou skladbu obyvatel, neziskově zaměřená výstavba a přísné požadavky na energetickou udržitelnost a nakládání s dešťovou vodou. Města tak dají jednoznačnou zprávu, jak chtějí aby vypadaly jejich nové čtvrtě a mají tak podrobnější a silnější páky než pouhý územní plán.
Jak konkrétně právo stavby využít dnes v Praze je zatím otázkou. Doufáme, že se brzy objeví několik pilotních projektů, které by mohly ověřit různá nastavení co do délky trvání, výpočtu renty, nebo výběru investora. Prioritou Prahy by proto mělo být nalezení optimálního řešení ve spolupráci s odborníky, jak poskytnout obecní pozemky k výstavbě. Aby byl zajištěn úspěch tohoto projektu, musí spojit síly právníci, architekti, developeři i volení zástupci.
Ing. arch. Lukáš Houser
A zde jsou některé příklady využití práva stavby v praxi
Lausanne – Plaine du loup
https://www.bafu.admin.ch/bafu/fr/home/themes/paysage/dossiers/magazine-environnement-vivre-ville/ensembles-residentiels-durables--nos-villes-en-mutation/plaines-du-loup-in-lausanne--vd---la-metamorphose-de-35-hectares.html
Mnichov – Freiham Nord
https://www.muenchen.de/rathaus/Freiham/Info.html
Hamburk
https://www.neu-allermoehe.de/wohnen/
Zurich – Hunziker areal
https://www.mehralswohnen.ch/
Kalkbreite
https://www.kalkbreite.net/
Doporučujeme seminář "Barcelona příklady dobré praxe v oblasti městského rozvoje a poskytování finančně dostupného bydlení" akce v rámci projektu Finančně dostupné bydlení-sdílená zodpovědnost soukromého a veřejného sektoru (www.affordablehousing.cz) proběhne 3.12.2018 ve 14 hodin ve Velkém zastupitelském sále Magistrátu hl.m. Prahy Facebook event
Přiďte se podívat na naší prezentaci do Žďáru nad Sázavou 24. 5. 2016 v 16.30 do velké zasedací místnosti Městského úřadu. Budeme diskutovat s místní radnicí, jak nějakou tu baugruppe postavit s jejich obyvateli v novém rozvojovém území Kafar II. Setkání organizuje komise rozvoje a životního prostředí.
Facebook event
O konceptu baugruppe a našem projektu v Hostivici jsme pohovořili s Pavlem Vokatým. Přečtěte si nový článek Stavme společně v Hobulete 05/2016.
V časopisu NEWSWEEK 01/2016 vyšel skvělý článek o baugruppe - Postav si (skoro) sám. Doporučujeme k přečtení!
pf 2016
Budeme rádi, když nám pošlete obrázek zpátky dokreslený s domy Vašich snů/ You will make us happy if you send the picture back completed with the houses of your dreams...
Děkujeme/ Thank You
BAUGRUPPE! manuál
Zajímá vás co je to baugruppe, proč do toho jít anebo jak to celé probíhá? Odpovědi nejen na tyto otázky naleznete v našem BAUGRUPPE! manualu.
Download česká verze / anglická verze