baugruppe.cz

baugruppe.cz Vladimír Fialka Marek Kopeć Ondrej Dušek Praha co-housing
zdroj: https://www.lausanne.ch

Po delší době kdy jsme se zabývali studiem zahraničních příkladů baugruppe a družstevního stavění jsme objevili jeden šikovný nástroj. Jmenuje se právo stavby a architekt Lukáš Houser o tom napsal skvělý článek.

Právo stavby – co to je?

Na první pohled by se mohlo zdát, že jsme se jenom spletli a máme na mysli stavební povolení. Opak je ale pravdou, termín právo stavby odkazuje na konkrétní články Nového občanského zákoníku a v českém právním řádu existuje s přestávkou již od dob Rakouska-Uherska. Němci ho nazývají baurecht nebo erbaurecht, Francouzi droit de superficie, Anglosasové zase používají termín right to build. O co tedy jde?

Obecně platí, že stavba je součástí parcely, na které stojí. Proto nejde prodat dům samostatně bez pozemku. Tento princip znali ve svém zákoníku už Římané a nazývali jej superficie solo cedit. Díky tomuto principu je chráněno základní právo vlastnictví a zamezuje komukoliv postavit si stavbu na pozemku někoho jiného. S touto premisou nesouhlasili komunisté. Během jejich vlády byl princip superficie solo cedit potlačen, bylo prohlášeno, že „půda patří všem“ a v tu ránu si nikdo nebyl jistý, jestli na původně jím vlastněném pozemku najednou nevyroste JZD nebo panelák.

Zůstaňme tedy u toho, že pozemek a stavba jsou neodlučitelné, návrat dob „vlády lidu“ si nikdo z nás nepřeje. Co když chci svůj pozemek přece jen někomu poskytnout, aby z něj těžil, když na to jako vlastník nemám prostředky nebo kapacitu? Zákon pamatuje i na tyto případy a nabízí několik nástrojů jako pacht, nebo již zmiňované právo stavby. V praxi to vypadá tak, že vlastník pozemku a potencionální stavebník spolu uzavřou smlouvu na právo stavby na dobu maximálně 99 let. To umožní stavebníkovi „mít“ stavbu na pozemku někoho jiného. Nelze hovořit o vlastnění, jelikož je smlouva časově omezená, stavebník ale po dobu jejího trvání požívá stejná práva k pozemku jako jeho skutečný vlastník. Za to platí vlastníkovi pozemku pravidelnou rentu, jejíž výši si společně dohodnou. Po uplynutí oněch maximálně 99 let přejde pozemek i se všemi stavbami, které na něm stojí zpět do rukou vlastníka pozemku. Ten vyplatí stavebníka polovinou hodnoty stavby a může pak se svým pozemkem i získanou stavbou nakládat dle svého uvážení.

Tento právní nástroj se již v minulosti ukázal jako vhodný lék na bytovou krizi a proto je příhodné, že se do našeho prostředí opět navrací. Poskytuje totiž samosprávám skvělý nástroj jak stavět na obecních pozemcích, aniž by samy musely platit z veřejné pokladny. Samozřejmě za předpokladu, že ještě nějaké obecní pozemky mají k dispozici. Součástí smlouvy k právu stavby totiž může být celá řada podmínek, které musí stavebník splnit. Velkou inspirací v tomto ohledu pro nás můžou být země severně od Alp, především Německo a Švýcarsko, kde právo stavby běžně uplatňují. Města jako Lausanne, Ženeva, Mnichov nebo Hamburk prostřednictvím svých kanceláří pro rozvoj (obdobných jako pražský IPR) připravují městské pozemky pro bytovou výstavbu. Pro nové čtvrtě zpracují územní studii, která určí objemy zástavby a vymezí nové bloky. Na každý blok se potom soutěží investoři, kteří pozemky získají v režimu práva stavby. Nemusí je tedy kupovat, ale mají je dlouhodobě poskytnuté za úplatu. Součástí podmínek pro investory bývá omezení přeprodávání bytů, požadavky na promíšenou skladbu obyvatel, neziskově zaměřená výstavba a přísné požadavky na energetickou udržitelnost a nakládání s dešťovou vodou. Města tak dají jednoznačnou zprávu, jak chtějí aby vypadaly jejich nové čtvrtě a mají tak podrobnější a silnější páky než pouhý územní plán.

Jak konkrétně právo stavby využít dnes v Praze je zatím otázkou. Doufáme, že se brzy objeví několik pilotních projektů, které by mohly ověřit různá nastavení co do délky trvání, výpočtu renty, nebo výběru investora. Prioritou Prahy by proto mělo být nalezení optimálního řešení ve spolupráci s odborníky, jak poskytnout obecní pozemky k výstavbě. Aby byl zajištěn úspěch tohoto projektu, musí spojit síly právníci, architekti, developeři i volení zástupci.

Ing. arch. Lukáš Houser

A zde jsou některé příklady využití práva stavby v praxi

Lausanne – Plaine du loup
https://www.bafu.admin.ch/bafu/fr/home/themes/paysage/dossiers/magazine-environnement-vivre-ville/ensembles-residentiels-durables--nos-villes-en-mutation/plaines-du-loup-in-lausanne--vd---la-metamorphose-de-35-hectares.html

Mnichov – Freiham Nord
https://www.muenchen.de/rathaus/Freiham/Info.html

Hamburk
https://www.neu-allermoehe.de/wohnen/

Zurich – Hunziker areal
https://www.mehralswohnen.ch/

Kalkbreite
https://www.kalkbreite.net/






Doporučujeme seminář "Barcelona příklady dobré praxe v oblasti městského rozvoje a poskytování finančně dostupného bydlení" akce v rámci projektu Finančně dostupné bydlení-sdílená zodpovědnost soukromého a veřejného sektoru (www.affordablehousing.cz) proběhne 3.12.2018 ve 14 hodin ve Velkém zastupitelském sále Magistrátu hl.m. Prahy Facebook event








Přiďte se podívat na naší prezentaci do Žďáru nad Sázavou 24. 5. 2016 v 16.30 do velké zasedací místnosti Městského úřadu. Budeme diskutovat s místní radnicí, jak nějakou tu baugruppe postavit s jejich obyvateli v novém rozvojovém území Kafar II. Setkání organizuje komise rozvoje a životního prostředí.
Facebook event







O konceptu baugruppe a našem projektu v Hostivici jsme pohovořili s Pavlem Vokatým. Přečtěte si nový článek Stavme společně v Hobulete 05/2016.







V časopisu NEWSWEEK 01/2016 vyšel skvělý článek o baugruppe - Postav si (skoro) sám. Doporučujeme k přečtení!







pf 2016
baugruppe.cz_pf2016.jpg

Budeme rádi, když nám pošlete obrázek zpátky dokreslený s domy Vašich snů/ You will make us happy if you send the picture back completed with the houses of your dreams...
Děkujeme/ Thank You





BAUGRUPPE! manuál
Zajímá vás co je to baugruppe, proč do toho jít anebo jak to celé probíhá? Odpovědi nejen na tyto otázky naleznete v našem BAUGRUPPE! manualu.
Download česká verze / anglická verze







Edit